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アパート経営はするな!

標題のタイトルの本を買ったのは7月か、8月上旬だったかな。3月の震災後の状況を反映した不動産投資指南本はあるのだろうかと思って探していたら行き当たったのがこれ。これからは入居者を確保するのに今までよりもお金がかかるようになるから、不動産投資は勧めないよ、という本。すでに空室率はかなり上がってきてるし、これからはもっと借り手に有利になるよ、と。土地を持っていてアパート経営を考える人が主な対象だが、区分所有で考えている人にも参考になると思う。著者の須田忠雄氏は株式会社やすらぎという会社の創業者で、近年は「競売物件をリフォームして低価格で販売する事業で急成長」させた人だそうで、その人が不動産投資に見切りをつけたというわけだから説得力がある。と思う。

アパート経営はするな!―賃貸経営の落とし穴
須田 忠雄
4903175340

僕がそもそも不動産に興味を持ったのは、自宅を購入する際の参考にしようと思って倉橋隆行著『不動産投資、成功の方程式』(朝日新書)を読んだのがきっかけ。その後、石川貴康・内藤忍共著『不動産投資×証券投資 最強のハイブリッド投資術』(東洋経済新報社)なんかを読んだりして、作戦を練ってきた。ほかにもたくさん出ているんだからもっと読みまくってもいいんだけど、この狭い範囲に関して言えば、基本的に著者の成功体験に基づいて書かれた本だから、すぐお金の借り方なんて方向にいってしまって、これからの環境悪化に対する備えをどうするかという視点がほとんどないんだよね。賃貸物件が供給過剰になって、条件の悪いところは借り手を確保するためにリフォームしたり家賃を下げたり管理にお金をかけたりする必要がこれまで以上に出てくる。だから出口戦略というか、どれだけのリターンを目指してどれぐらいの期間その物件を保有するか、そしてどうやって手放すのがいいのか、という観点から計画を立てることが大事だろうなと思う。ところが、これまで成功してきた人というのは、拡大戦略一辺倒になりがちだという印象を受けた。そして上記の2冊とも、レバレッジをかけられるのが不動産投資の旨味だとしている(つまりローンを組んで物件を購入して、ローン返済額を上回る家賃収入を得る)のだから、家賃収入が予定通りに入らずうまく回らなかった場合に、資金力に乏しい普通のサラリーマンは非常に危険な状況に陥ることは明らかだ。

不動産投資、成功の方程式 (朝日新書)
倉橋 隆行
4022733039

不動産投資×証券投資 最強のハイブリッド投資術
石川 貴康 内藤 忍
4492732721

とは言っても、当時登録した不動産会社のメルマガとかで魅力的な物件を見つけたら心が動くのもまた事実なのであった。先日も三軒茶屋の1DKで築40年、価格580万円というのが出ていて、これなら月7万で貸せるとして諸費用を除くと実質月5万、10年保有してトータル600万だからそこで転売すればその分がまるまる利益か……とかね。実際には空室になる期間もあるだろうから10年で500万あるいはもっと低いかもしれず、賃貸に出す前のリフォームも必要になる可能性が高いし、その期間内のメンテナンス費用もちょっと見当がつかないから、そんなに旨い話でもない。10年後に売却するときの価格も気になるが、これは今の段階ではちょっとわからない。古い物件では収益還元法で価格を決めるからそう大きく下落することはないとも言われるが……。この物件で表面利回りが15%近くあるんだけど、最近は表面利回りが6%台ぐらいのが多い印象。レバレッジをかけるリスクをとらず全部自己資金でまかなうとしても、それほど有利な投資でもないというのが結論になる。